RESPONSABILITÀ PER I DANNI PROVOCATI DALL’ESECUZIONE DI LAVORI APPALTATI DA UN CONDOMINIO.
Responsabilità per i danni provocati dall’esecuzione di lavori appaltati da un condominio.
Approfondimento a cura dell’Avv. Ugo Altomare e dell’Avv. Fabrizio Vomero
La recente ordinanza della II Sezione Civile della Suprema Corte n. 27989 del 26 settembre 2022 si sofferma sul tema della responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di un palazzo di proprietà condominiale.
Nel caso scrutinato, il Giudice di primo grado aveva rigettato la domanda di risarcimento proposta nei confronti del Condominio da parte delle condomine danneggiate, sostenendo che la richiesta avrebbe dovuto essere rivolta nei soli confronti dell’impresa incaricata della manutenzione straordinaria dell’immobile. E ciò poiché gli eventuali danni provocati durante i lavori atterrebbero al rapporto giuridico tra i condomini e l’appaltatore.
La decisione era stata confermata dalla Corte di Appello, secondo la quale il condominio, in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, non potrebbe
«essere considerato alla stregua di soggetto estraneo autonomo rispetto al condominio inteso come pluralità di condomini i quali, nel caso concreto e con delibera assembleare inoppugnata, hanno concesso l’appalto per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria mediante scelta di ditta edile, ritenuta idonea allo scopo». Conseguentemente, le condomine appellanti avrebbero dovuto chiedere il risarcimento dei danni non al condominio ma all’appaltatore, «non essendoci dubbio che, in tema di appalto, è di regola l’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi; (…) posto che l’impresa è stata scelta dall’assemblea condominiale con apposita deliberazione e che dunque non può configurarsi in alcun modo la responsabilità del condominio per assoluta inidoneità dell’impresa esecutrice dei lavori».
La sentenza di secondo grado era stata, quindi, impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione, la quale, con il provvedimento in commento, ha rilevato l’erroneità delle conclusioni raggiunte dalla Corte di Appello giacché in contrasto con gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità del condominio per danni in esecuzione di appalto.
Invero, in linea di principio, è corretto affermare che l’autonomia dell’appaltatore fa sì che egli debba ritenersi unico responsabile dei danni provocati a terzi nell’esecuzione dell’opera.
Il committente, infatti, potrebbe assumere una corresponsabilità solamente laddove abbia violato le specifiche regole di cautela imposte dall’art. 2043 cod. civ., oppure abbia affidato le lavorazioni ad un soggetto assolutamente inidoneo (c.d. culpa in eligendo, ovvero colpa nella scelta dell’esecutore), oppure ancora quando l’appaltatore, agendo come nudus minister, si sia limitato ad eseguire gli ordini del committente medesimo.
Tuttavia, il committente è giuridicamente responsabile dei danni provocati a terzi anche quando non abbia ottemperato al dovere
«di apprestare quelle precauzioni che il proprietario della cosa deve adottare per evitare che dal bene ne derivino pregiudizi a terzi» (cfr. Cass., n. 14443/2010).
È questo il caso in cui siano sopravvenute delle circostanze (ad esempio, l’abbandono del cantiere o la sospensione dei lavori da parte dell’appaltatore), tali da richiedere l’adozione di puntuali provvedimenti tesi a scongiurare danni per persone e cose.
Ancora, secondo la Suprema Corte, il committente può essere chiamato al risarcimento dei danni arrecati quando l’appalto non abbia implicato il trasferimento in toto all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile oggetto dell’intervento.
In quest’ultima ipotesi, il committente, poiché detentore del bene, conserva il dovere di custodia e vigilanza, potendo, in caso di omissioni, rispondere ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., a norma del quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito» (cfr. Cass., n. 15734 del 2011).
Peraltro, il lastrico solare svolge un’ineludibile «funzione primaria di copertura e protezione delle sottostanti Strutture», con l’effetto che lo stesso rimane nella persistente disponibilità e custodia del condominio anche quando sia stato formalmente “consegnato” all’appaltatore per l’esecuzione di lavori di manutenzione o ristrutturazione.
In altri termini,
«il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è quindi obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (sul punto da ultimo Cass. n. 7044 del 2020)».
Nella fattispecie scrutinata, pertanto, la Corte di Appello, limitandosi ad un sommario giudizio di insussistenza della culpa in eligendo (basato sulla semplice constatazione dell’esistenza di una delibera condominiale di scelta dell’appaltatore), aveva erroneamente omesso di accertare la responsabilità oggettiva del condominio in quanto proprietario del lastrico solare in sua giuridica custodia.
Per tali ragioni, la Suprema Corte ha accolto in parte qua il ricorso delle condomine danneggiate, disponendo il rinvio della causa alla Corte di Appello per i conseguenti provvedimenti di merito.
