NUOVE OPPORTUNITA’ IN TEMA DI ASSEGNAZIONI, CESSIONI ED ESTROMISSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI

Agevolazioni fiscali ex Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015), ai commi da 115 al 120, ha introdotto importanti agevolazioni in materia di imposte sui redditi per le assegnazioni e le cessioni di fabbricati strumentali per natura ai soci.

Dette agevolazioni costituiscono delle interessanti opportunità di risparmio d’imposta che ben si inseriscono in contesti di riorganizzazione aziendale e in prospettiva di passaggi generazionali dell’azienda.

La misura agevolativa riguarda esclusivamente gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, di cui all’art. 43, comma 2 primo periodo, del TUIR, nonché i beni mobili iscritti in pubblici registri, purché non si tratti di beni strumentali all’esercizio dell’attività d’impresa.

Altra condizione per godere dell’agevolazione è che i soci devono risultare iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2015, ovvero vi siano iscritti entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge in commento, in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1 ottobre 2015.

La norma in esame prevede un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap pari all’8%, ovvero del 10,5% per le società che risultano non operative per più di tre periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione.

L’assegnazione di un bene d’impresa al singolo socio rileva sia in capo alla società come materia imponibile, sia in capo al socio assegnatario quale reddito costituito dalla distribuzione di utili in natura.

Dal punto di vista della società, l’imposta sostitutiva viene applicata su una base imponibile determinata dalla differenza tra il valore normale del bene assegnato e il costo fiscalmente riconosciuto. Nondimeno, altra agevolazione riguarda la possibilità di sostituire al valore normale il valore dell’immobile determinato dall’applicazione dei moltiplicatori catastali. In caso di cessione, per la determinazione dell’imposta sostitutiva, il corrispettivo di cessione sarà computato in misura non inferiore al valore normale del bene o al valore catastale.

Dal punto di vista del socio assegnatario la base imponibile sarà costituita dalla sola somma eccedente quella assoggettata ad imposta sostitutiva da parte della società. Ne consegue che se il costo del bene fiscalmente riconosciuto presso la società è pari a zero, come nel caso di bene completamente ammortizzato, si realizzerà una vera e propria “neutralizzazione” dell’imposta in quanto la stessa è stata tutta assolta in capo alla società.

Per quanto riguarda le imposte indirette, per le assegnazioni e cessioni soggette ad imposta di registro, le aliquote dell’imposta proporzionale sono ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa. L’Iva va applicata secondo le regole ordinarie.

Il termine entro cui perfezionare gli atti di assegnazione o cessione è fissato al 30 settembre 2016 e la relativa imposta dovrà essere versata nella misura del 60% entro il 30 novembre 2016 mentre il rimanente 40% entro il 16 giugno 2017.

Un discorso analogo può essere fatto per l’agevolazione sull’estromissione dell’immobile strumentale dell’imprenditore individuale introdotta dal comma 121 della Legge di Stabilità.

L’imprenditore individuale che alla data del 31 ottobre 2015 possiede immobili strumentali può, entro il 31 maggio 2016, estromettere il bene dal patrimonio dell’impresa pagando un’imposta sostitutiva dell’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale del bene ed il relativo costo fiscalmente riconosciuto. Anche in questo caso è prevista la possibilità di sostituire al valore normale il valore risultante dall’applicazione dei moltiplicatori catastali.

Per l’accesso all’agevolazione è necessario che l’attività d’impresa sia esercitata fino al 1 gennaio 2016. Infatti, se l’imprenditore cessa l’attività al 31 dicembre 2015, si determinerebbe altrimenti un “autoconsumo” visto che il beneficio ha effetto per il periodo d’imposta 2016.

Perché il bene possa essere considerato relativo all’impresa è necessario che sia indicato sul libro giornale (per le imprese in contabilità ordinaria) o annotato nel registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata). Sono esclusi dal beneficio gli immobili merce e gli immobili “patrimonio” ossia quegli immobili acquisiti dalla società a titolo di investimento e non destinati all’esercizio dell’attività d’impresa.

Ai fini delle imposte indirette l’operazione sarà esente delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in quanto non si verifica alcun trasferimento di proprietà ma soltanto un passaggio dalla sfera imprenditoriale a quella privata.

Ai fini IVA l’operazione sarà rilevante se l’imprenditore ha detratto l’imposta a monte in sede di acquisto, in caso contrario, come nel casi di acquisto del bene da un privato, si configurerebbe un’operazione fuori campo IVA. Se il cedente è un’impresa costruttrice o di ripristino che ha detratto l’imposta in sede di acquisto, ai sensi dell’art. 8-ter del DPR 633/1972, la cessione, qualora avvenga nei cinque anni dall’ultimazione dei lavori, sarà obbligatoriamente assoggettata ad IVA, viceversa, se la cessione avviene oltre cinque anni l’ultimazione l’assoggettabilità ad IVA avviene per opzione.

Per quanto riguarda la successiva cessione questa genererà plusvalenza non imponibile Irpef se la stessa avviene oltre i cinque anni dalla data di acquisto del bene  in regime di impresa in quanto l’estromissione non interrompe la decorrenza del quinquennio rilevante ai fini Irpef.