Approvata variante alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di Roma: le principali novità

Approvata variante alle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Regolatore Generale di Roma: le principali novità

A cura di Avv. Daniele Bracci, Avv. Giulia Cerrelli, Dott. Andrea Campiotti

 

Con Deliberazione n. 169 dell’11 dicembre 2024, pubblicata in data 30 gennaio 2025, l’Assemblea Capitolina ha adottato, ai sensi dell’art. 10 della L. 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. “Legge urbanistica”) e della L.R. Lazio 23 novembre 2022, n. 19, il progetto di variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del Piano Regolatore Generale vigente (P.R.G.) di Roma Capitale.  

Le disposizioni contenute nelle N.T.A. hanno carattere prescrittivo e costituiscono quindi parte integrante del P.R.G., ossia lo strumento di pianificazione urbanistica che regolamenta l’attività edificatoria nell’ambito del territorio comunale.

 

 

Con questa variante, la prima a 16 anni di distanza dall’adozione del P.R.G. (Deliberazione del Consiglio Comunale n. 18 del 12 febbraio 2008), Roma Capitale intende aggiornare le N.T.A. alle mutate condizioni socio-economiche e alla progressiva evoluzione normativa e disciplinare, “in considerazione – si legge nel testo approvato – dei numerosi interventi legislativi che hanno caratterizzato i primi anni di vita del PRG dal 2008 ad oggi, sia a livello nazionale, con le modifiche occorse al Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001) e i Decreti varati dal Governo durante la pandemia, sia a livello regionale, con le disposizioni sulla ripresa edilizia del Piano Casa, di cui alla L.R. n. 21/2009, e della rigenerazione urbana, di cui alla L.R. n. 7/2001”. 

 

 

 

Pertanto, in attesa di conoscere il testo definitivo della variante, che rimane soggetto a ulteriori modifiche sulla base delle osservazioni che eventualmente perverranno dai soggetti interessati, occorre osservare, in ogni caso, come quest’ultima, ancorché parziale, abbia interessato oltre la metà (67 norme) delle N.T.A. del P.R.G. vigente.

Principali modifiche in variante

Le principali modifiche in variante possono essere riassunte come segue.

Semplificazioni in materia di Piani integrati di rigenerazione

La variante opera modifiche alla disciplina dei Piani integrati di rigenerazione, vale a dire gli strumenti di intervento volti a promuovere, coordinare ed integrare iniziative e risorse pubbliche e private, con l’obiettivo di migliorare la qualità urbana e la dotazione di servizi e infrastrutture di quartieri che ne sono carenti.

Originariamente introdotti dall’art. 16 della L. 17 febbraio 1992, n. 179 e successivamente recepiti dalla L.R. 26 giugno 1997, n. 22, i Programmi integrati di intervento sono annoverati tra gli strumenti di attuazione del P.R.G. vigente, che all’art. 14 delle N.T.A. ne definisce finalità, iniziativa, applicazione, procedura e contenuti.

In particolare, è stata previsa una semplificazione delle procedure per la realizzazione di oltre 200 Piani integrati e per la formazione dei programmi preliminari: gli interventi potranno essere attuati anche per parti e sarà possibile ricorrere al Permesso di costruire convenzionato, nel rispetto delle limitazioni previste a livello statale (art. 28 bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, c.d. “Testo Unico dell’Edilizia”: T.U.E.) e regionale (art. 1 ter, L.R. 2 luglio 1987, n. 36). 

Il P.d.c. convenzionato costituisce uno strumento utile al fine di favorire processi di rigenerazione urbana senza scontare le complessità procedurali legate alla pianificazione attuativa.

La variante propone, con riferimento ai Tessuti della Città Storica, di subordinare al P.d.c. convenzionato gli interventi di categoria “Ristrutturazione edilizia”, comprese demolizione e ricostruzione, se estesi a più edifici, lotti, spazi aperti contigui o che comportino un aumento di Superficie Utile Lorda (S.U.L.) superiore al 15 per cento, fermo restando la normativa sovraordinata (art. 25 N.T.A.).

Categorie di intervento e mutamenti di destinazione d’uso

Appaiono poi rilevanti le modifiche alla disciplina delle categorie di intervento urbanistico e edilizio, finalizzate ad operare un generale allineamento della disciplina locale con quella statale, attraverso l’adeguamento del P.R.G. vigente al T.U.E., e scongiurare eventuali incertezze interpretative. 

La variante interviene sull’art. 9 delle N.T.A., che individua tre categorie di intervento generali, ossia:

• “Recupero edilizio”, che comprende interventi di “Manutenzione ordinaria”, “Manutenzione straordinaria”; “Restauro e risanamento conservativo” e “Ristrutturazione edilizia” (con le tre sottocategorie RE1, RE2 e RE3);
• “Nuova costruzione”, alla quale sono ricondotti interventi di “Demolizione e ricostruzione”, “Ampliamento” e “Nuova edificazione”;
• “Trasformazioni urbanistiche”, all’interno della quale rientrano gli interventi di “Ristrutturazione urbanistica” e “Nuovo impianto urbanistico”.

In particolare, la norma è stata riformulata attraverso l’abrogazione della descrizione delle singole categorie di intervento (MO, MS, RC, RE, NC, RU), ad eccezione di quella relativa a interventi di “Nuovo impianto urbanistico” (NIU), che erano previste nella precedente versione, e l’inserimento, al primo comma, di un rinvio alla disciplina di cui all’art. 3 del T.U.E. 

In altri termini, la variante uniforma il P.R.G. al T.U.E. con un rinvio alle categorie di intervento previste dalla disciplina statale, ossia: “interventi di manutenzione ordinaria”; “interventi di manutenzione straordinaria”; “interventi di restauro e di risanamento conservativo”; “interventi di ristrutturazione edilizia”; “interventi di nuova costruzione” e “interventi di ristrutturazione urbanistica”. 

La variante interviene anche sulla disciplina delle classificazioni d’uso, con l’obiettivo di allineare le categorie di destinazione d’uso definite dall’art. 23 ter, comma 1, del T.U.E., con quelle indicate dall’art. 6 delle N.T.A. e operando una ricollocazione delle funzioni attualmente più rilevanti nel contesto socioeconomico della città.

In particolare, si individuano cinque categorie funzionali: “residenziale”; “turistico-ricettiva”; “produttiva e direzionale”; “commerciale” e “rurale”. 

All’interno della categoria “residenziale” vengono introdotte anche le funzioni di bed and breakfast, “affittacamere” e “case per vacanze”, per le quali non è previsto il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, nonché di “alloggio sociale”, per rispondere alle esigenze abitative di studenti, lavoratori fuori sede, famiglie o persone in difficoltà. 

Nella categoria “turistico-ricettiva” vengono ricondotte anche le funzioni di residence e studentato, mentre in quella “produttiva e direzionale” si ricomprendono ora anche la funzione logistica e quella relativa ai servizi sociali con finalità socio-assistenziale e sanitaria (case di cura e residenze sanitarie per persone anziane). 

Misure specifiche su alberghi, cinema e impianti sportivi

La variante interviene anche su alcune norme delle N.T.A. con l’obiettivo di rispondere a specifici obiettivi di sviluppo della città, eliminando le precedenti limitazioni alle dimensioni delle strutture alberghiere (ove non collocate in edifici classificati come “tipologia edilizia speciale” in base alla Carta per la Qualità) a massimo 60 posti letto, e semplificando la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, al fine di favorire la dimensione ammissibile degli esercizi commerciali nel centro storico della città (con la possibilità per gli esercenti di insediare superfici commerciali sino a 1.000 mq., rispetto al vigente limite pari a 250 mq.).

Occorre poi menzionare alcune modifiche intervenute per agevolare il recupero e la riqualificazione di immobili precedentemente destinati a sale cinematografiche, i quali potranno essere trasformati in strutture culturali polivalenti.

In particolare, la variante prevede che le sale cinematografiche possano subire un aumento della S.U.L. interna, fino ad un massimo del 50 per cento della loro S.U.L. totale. Rispetto a quest’ultima, così incrementata, sono ammessi mutamenti di destinazione d’uso, a condizione che almeno il 70 per cento della S.U.L. sia destinata ad “attività culturali” (cinema, teatri, sale concerti, musei, gallerie d’arte, sale espositive, librerie anche multimediali, sale congressi, scuole di danza e musica) e il restante 30 per cento ad altre attività, incluse quelle di somministrazione (secondo la disciplina di cui alla L.R. n. 22/2019). 

Inoltre, all’interno di teatri, sale cinematografiche e centri culturali già esistenti, sono consentiti mutamenti di destinazione d’uso fino ad un massimo del 30 per cento della superficie per l’apertura di attività commerciali, artigianali e servizi. 

La variante opera poi una serie di modifiche al di favorire lo sviluppo dell’impiantistica sportiva, attraverso l’incremento della S.U.L. fino ad un massimo del 10 per cento per la realizzazione o l’ampliamento dei servizi complementari alle strutture sportive (bar, punti ristoro, mini-shop, servizi culturali, didattici e ricreativi, foresterie, alloggio custode), con esclusione degli spazi strettamente connessi. 

Una nuova disciplina dell’arenile

Infine, merita di essere menzionata la proposta in variante di una specifica disciplina urbanistica dell’arenile, al fine di favorire progetti di recupero e rigenerazione del litorale romano in vista delle future gare per gli stabilimenti, anche in conformità al nuovo Piano di Utilizzazione degli Arenili (art. 85 N.T.A.). 

Quest’ultimo rappresenta lo strumento attraverso il quale l’Amministrazione comunale promuove e sostiene la riqualificazione delle aree demaniali marittime del territorio costiero del litorale romano, garantendo il diritto all’accesso, alla visibilità e alla libera fruizione del patrimonio naturale pubblico, nonché il suo utilizzo eco-compatibile in termini di sviluppo turistico, ricreativo e sportivo. 

Il P.U.A. non costituisce uno strumento urbanistico generale e/o attuativo ma programmatorio.

In particolare, la variante ha introdotto una specifica “Sotto-zona”, denominata “Verde per la fruizione della costa”, nell’ambito delle quale si ricomprendono i servizi di balneazione, di ristoro, di deposito e le attrezzature all’aperto. 

Sono consentite le utilizzazioni turistico-ricreative, secondo il regolamento regionale n. 19/2016 e nel rispetto di quanto stabilito dal P.U.A. e dal regolamento e dal disciplinare tecnico connesso.

Per le strutture esistenti sono consentiti con modalità diretta interventi di “Manutenzione ordinaria”, “Manutenzione straordinaria” e “Risanamento conservativo”, purché senza aumento di S.U.L., e interventi, anche per aree ricadenti nell’Ambito Valorizzazione “D1”, di “Ristrutturazione edilizia” (anche con aumento di S.U.L.), “Nuova costruzione”, demolizione e ricostruzione di manufatti esistenti per consentire la razionalizzazione delle attività balneari, anche ai fini dell’ampliamento delle visuali marine e garantire una maggiore permeabilità percettiva e d’uso

Le aree occupate dai servizi dedicati alla balneazione, al ristoro, al deposito e alle attrezzature all’aperto sono escluse dal calcolo degli standard urbanistici. 

Norme Tecniche di Attuazione – Piano Regolatore di Roma Notizia  e Modulo

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