NEWS

DECRETO SALVA CASA: TUTTE LE NOVITÀ A SEGUITO DELLA LEGGE DI CONVERSIONE

 DECRETO SALVA CASA: TUTTE LE NOVITÀ A SEGUITO DELLA LEGGE DI CONVERSIONE

A cura di Daniele Bracci, Giulia Cerrelli

 

Il Parlamento ha approvato la legge di Conversione al Decreto n. 69/2024, c.d. Salva Casa, introducendo molteplici semplificazioni in capo edilizio, in aggiunta a quelle già previste nella versione originaria del Decreto Legge. Si va dal recupero dei sottotetti alla libera installazione delle tende bioclimatiche, passando per le semplificazioni in tema di sanatorie edilizie e cambi di destinazione d‘uso.

L’intervento normativo ha introdotto disposizioni più elastiche e procedimenti più snelli, volti alla riqualificazione e valorizzazione, anche economica, degli immobili pur se interessati da lievi difformità, promuovendo in tal modo il pieno utilizzo e l’effettiva circolazione. Inoltre, andando ad operare prevalentemente sul patrimonio edilizio esistente, la nuova normativa risponde altresì agli obiettivi di recupero urbano e riduzione del consumo del suolo.

Indice

 

Decreto salva casa decreto salvini

Introduzione

È di qualche ora fa l’approvazione, anche da parte del Senato, della Legge di conversione del D.L. n. 69/2024, il c.d. Decreto Salva Casa.

Come noto, il D.L. dello scorso maggio aveva modificato in più punti il T.U.E., toccando, sotto l’egida della semplificazione, istituti di particolare interesse quali la sanatoria edilizia ed il mutamento di destinazione d’uso delle unità abitative. 

Il testo normativo di nuova approvazione ha oggi confermato in buona parte le numerose novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”, ma ha altresì previsto nuovi, inediti aggiustamenti. 

Le maggiori novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”, come modificato dalla Legge di conversione, possono essere riassunte come segue.

Disposizioni specifiche per i sottotetti

Gli emendamenti introdotti con la Legge di conversione hanno modificato innanzitutto l’art. 2 bis del T.U.E. inserendo una specifica disciplina inerente ai sottotetti. 

Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, difatti, sono stati ammessi gli interventi di recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste da ciascuna regione, anche in deroga ai limiti di distanza minima tra gli edifici e dai confini. 

Il beneficio opera a condizione che:

  • siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
  • non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto;
  • sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.

Attività di edilizia libera

Il Decreto Salva Casa modifica altresì l’art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia ampliando l’elenco delle opere eseguibili senza alcun titolo abilitativo, inserendovi:

  • le Vetrate panoramiche amovibili (c.d. VEPA) poste a protezione dagli agenti atmosfericiSono incluse nel regime di edilizia libera anche le VEPA installate su logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, purché non creino uno spazio stabilmente chiuso. A seguito delle modifiche introdotte dalla Legge di conversione, tuttavia, sono escluse dal beneficio le VEPA installate in porticati gravati da diritti di uso pubblico o situati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche. In tal caso sarà necessario uno specifico titolo abilitativo;
  • le strutture di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola anche bioclimatiche e tende con telo retrattile anche impermeabile)Tali strutture devono rispettare alcune condizioni specifiche, ossia:
    • devono essere addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari;
    • non devono creare uno spazio stabilmente chiuso;
    • devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
    • devono integrarsi armoniosamente con le linee architettoniche preesistenti degli edifici.

Stato legittimo degli immobili

La nuova normativa interviene anche sulla definizione di stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 9 bis del T.U.E. In particolare, viene precisato che la prova dello stato legittimo di un immobile o di una sua parte può essere fornita attraverso diverse modalità, quali:

  • il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione;
  • il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’Amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in sede di rilascio del medesimo, ricomprendendo tra i titoli idonei anche quelli rilasciati a seguito di procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria, ai sensi degli articoli 36 e 36-bis TUE, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

Con l’emendamento approvato in sede di Legge di conversione, inoltre, è stato previsto che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio e viceversa.

Mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari

Il Decreto Salva Casa ha altresì modificato in modo rilevante l’art. 23 ter del T.U.E. in tema di mutamento della destinazione d’uso degli immobili e delle singole unità immobiliari, prevedendo una disciplina semplificata che prescinde dalla realizzazione o meno di opere.

In particolare, a seguito delle novità introdotte con la Legge di conversione, il mutamento d’uso della singola unità immobiliare, sia esso con o senza opere, risulta oggi sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, fermo il rispetto delle normative di settore e la possibilità, per gli strumenti urbanistici comunali, di fissare specifiche condizioni.

Inoltre, con riferimento alle unità immobiliari ubicate in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) del D.M. 1444 del 1968, ovvero in zone equipollenti definite dalle leggi regionali, ferma restando la normativa di settore e la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, è sempre ammesso il mutamento di destinazione, con o senza opere, tra le seguenti categorie funzionali: i) residenziale; ii) turistico-ricettiva; iii) produttiva e direzionale; iv) commerciale.

In base alle novità introdotte con la Legge di conversione inoltre, le nuove semplificazioni sui cambi di destinazione si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate in zone individuate dagli strumenti urbanistici comunali, laddove ammesso da previe disposizioni regionali. 

Dal punto di vista operativo, infine, il mutamento di destinazione d’uso senza opere (nel quale ricadono altresì le attività in edilizia libera) è soggetto alla presentazione di una SCIA, mentre nei restanti casi è necessario essere in possesso del titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento.

Disposizioni in tema di agibilità

Il Decreto Salva Casa modifica l’articolo 24 del Testo Unico Edilizia inserendovi i nuovi commi 5-bis, 5-ter e 5-quater i quali riducono, in determinati casi, i requisiti minimi richiesti per il certificato di agibilità.

Si prevede, in particolare, che, nelle more della definizione dei requisiti igienico-sanitari degli edifici mediante decreto del Ministro della Salute ex art. 20 comma 1 bis T.U.E., il progettista possa asseverare la conformità alle norme igienico-sanitarie di:

    • locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri, laddove il limite ordinario è pari a 2,70 metri;
    • monolocali con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 20 m² per una persona, laddove il limite ordinario è pari a 28 m², o con una superficie minima, comprensiva dei servizi, di 28 m² per due persone, laddove il limite ordinario è pari a 38 m² (c.d. micro appartamenti).

È possibile fruire della riduzione dei requisiti igienico sanitari di cui sopra alle seguenti condizioni:

  • sia soddisfatto il requisito di adattabilità per superamento barriere architettoniche di cui al DM 236/89;
  • sia soddisfatta almeno una delle condizioni seguenti:
    • i locali siano collocati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
    • sia presentato contestualmente un progetto di ristrutturazione con soluzioni idonee a garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio, in funzione del numero di occupanti.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Il Decreto “Salva Casa” ha altresì introdotto significative modifiche in materia di tolleranze costruttive ed esecutive, operanti in caso di difformità edilizie di lieve entità.

In particolare, con le novità introdotte dall’art. 34 bis, le tolleranze costruttive vengono riparametrate in relazione alla superficie utile dell’immobile, risultando inversamente proporzionali alla superficie medesima, secondo il seguente calcolo:

    • Tolleranza pari al 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 m²;
    • Tolleranza pari al 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 m²;
    • Tolleranza pari al 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 m²;
    • Tolleranza pari al 5% per le unità immobiliari per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 m²;
    • Tolleranza pari al 6% per le unità immobiliari per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 m² (novità introdotta dalla Legge di conversione).

Tali disposizioni si applicano solo agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Vengono anche indicate le tolleranze esecutive, le quali non costituiscono violazioni edilizie. Esse sono:

    • le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
    • la diversa collocazione di impianti e opere interne a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile;

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, costituiscono inoltre tolleranze esecutive:

    • il minore dimensionamento dell’edificio;
    • la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
    • le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
    • la difforme ubicazione delle aperture interne;
    • la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
    • gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

 

Interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo

Le Legge di conversione ha introdotto, all’interno del TUE, il nuovo art. 34 ter il quale prevede un iter specifico volto alla regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera realizzate in parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della Legge 10 del 1977 (c.d. Legge Bucalossi).

Per sanare tali difformità occorre dimostrare la data di esecuzione della variante secondo le disposizioni relative alla prova dello stato legittimo (art. 9 bis TUE).

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante tramite la documentazione di cui sopra, il tecnico incaricato potrà attestare la data di realizzazione dell’intervento con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità ai sensi del DPR 445 del 2000. 

Per procedere alla regolarizzazione occorre presentare una SCIA e versare, a titolo di oblazione, un importo calcolato ai sensi dell’art. 36 bis co. 5 T.U.E. (cfr. paragrafo successivo).

Inoltre, le parziali difformità rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità, non necessitano di regolarizzazione poiché soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all’articolo 34-bis. 

Sanatoria edilizia in ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali

Al fine favorire la regolarizzazione di taluni interventi edilizi svolti in difformità dai titoli abilitativi, all’interno del D.P.R. 380/2001 è stato introdotto l’art. 36 bis il quale – prendendo le distanze dall’art. 36 T.U.E., dedicato oggi alla sanatoria nelle ipotesi di assenza del permesso di costruire o di SCIA alternativa al permesso o totale difformità dal permesso di costruire – prevede un iter di accertamento di conformità semplificato per:

      • le ipotesi di parziale difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso ex art. 34 T.U.E.;
      • le ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività ex art. 37 T.U.E.;
      • le ipotesi di variazioni essenziali come definite dalle regioni secondo le condizioni di cui all’art. 32 T.U.E. (novità introdotta dalla Legge di conversione).

La disciplina semplificata può essere riassunta come di seguito:

  • la nuova disposizione “supera” il requisito della c.d. doppia conformità (ossia conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda), il quale resta tuttavia confermato nei casi di richiesta di sanatoria per difformità edilizie più gravi ex art. 36 T.U.E.Ai sensi dell’art. 36 bis, per ottenere la sanatoria è sufficiente che l’intervento sia conforme:
    • alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
    • alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento;
  • si introduce lo strumento del silenzio assenso.Sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile dovranno pronunciarsi con provvedimento motivato entro 45 giorni (per le segnalazioni certificate di inizio attività entro 30 giorni), decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
  • il rilascio permesso di costruire in sanatoria “semplificata”, ai sensi dell’art. 36 bis co. 5 T.U.E., è subordinato al pagamento di:
    • un contributo pari al doppio del contributo di costruzione (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16 T.U.E., incrementato del 20%, per gli interventi ricadenti nelle ipotesi di cui agli artt. 32 e 34; l’incremento non opera in caso di intervento che rispetti in principio della doppia conformità;
    • un contributo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile stabilito dai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate, generalmente compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro, la quale viene ridotta in caso di rispondenza dell’intervento al principio della doppia conformità, per gli interventi ricadenti nelle ipotesi di cui all’art. 37;
    • una sanzione, determinata previa perizia di stima, ed equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione, qualora sugli interventi, eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, sia accertata la compatibilità paesaggistica.

Conclusione

In conclusione, il Decreto “Salva Casa”, specie a seguito della Legge di conversione, ha modificato in modo rilevante le prescrizioni contenute nel Testo Unico Edilizia, seguendo due direttrici: la semplificazione e la rigenerazione urbana attraverso il recupero/riuso di volumi già esistenti.

L’intervento normativo, difatti, introduce disposizioni più elastiche e procedimenti più snelli, volti alla riqualificazione e la valorizzazione, anche economica, degli immobili pur se interessati da lievi difformità. In tal modo ne promuove il pieno utilizzo e l’effettiva circolazione.

Inoltre, andando ad operare prevalentemente sul patrimonio edilizio esistente, risponde altresì agli obiettivi di recupero urbano e riduzione del consumo del suolo.

È da sottolineare che non trattasi di un condono edilizio, istituto avente diversi e specifici requisiti, tuttavia, alla luce delle numerose modifiche introdotte nel T.U.E., costituisce una riforma in grado di impattare in modo sostanziale sulla gestione e sulla trasferibilità del patrimonio immobiliare. 

 

Torna su
Cerca